各市（区）人民政府，泰州医药高新区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

《泰州市村民个人建房管理办法》已经市政府第21次常务会议研究通过，现印发给你们，希认真贯彻执行。

             泰州市人民政府

                    2015年3月9日

泰州市村民个人建房管理办法

第一章  总  则

第一条 为加强村民个人建房管理，规范建设行为，引导村民住宅建设节约集约发展，改善农民住房条件和农村人居环境，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省村镇规划建设管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于泰州市区（含医药高新区）农村村民新建、改建、扩建或者翻建个人住房的行为。

第三条 本办法所称村民是指泰州市区农村集体经济组织成员。

第四条 城乡规划部门负责村民个人建房规划管理工作；国土资源部门负责村民个人建房宅基地管理工作；住房城乡建设部门负责村民个人建房安全质量监督工作；不动产登记部门负责村民个人建房产权登记工作；城市管理部门、国土资源部门和各区人民政府（含医药高新区管委会，下同）按照职责分工做好村民个人建房违法案件的查处和防治工作。

村民委员会（社区居民委员会）依照本办法，组织实施村庄规划，组织村民参与公益性建设，维护村容村貌整洁，推进村庄人居环境改善。

第二章  规划管理

第五条 村民个人建房应当符合村庄规划。村庄规划由镇人民政府（涉农街道办事处）组织编制，报市人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

第六条 村民个人建房应当服从规划管理，由城乡规划部门核发建设工程规划许可证。镇人民政府（涉农街道办事处）受城乡规划部门委托，负责规划验线、规划条件核实等工作。

第七条 村民个人建房应当按照村庄规划，实行统一规划，依法建设。

（一）城镇规划建设用地范围内除规划的居民点外，村民个人不得原地改建、扩建、翻建和异地新建住宅。上述规定范围内的住房面积低于规定标准，需改善居住条件的，可以实行宅基地有偿退出，由所在地镇人民政府（涉农街道办事处）集中统一安置。

（二）城镇规划建设用地范围外的村民个人建房应当严格按照村庄规划进行建设，提倡和鼓励村民在村庄规划的居民点联合、成片、配套建设住宅。

在居民点以外自然庄台的村民住宅不得原地改建、扩建、翻建和异地新建。房屋经依法批准的鉴定机构鉴定为危房的， 经城乡规划部门依法批准后，可以在原地，按照原面积进行翻建，但不得影响相邻人的合法权益。

第八条 村民个人建房应当符合国家建筑安全规定，且不得影响消防、交通，不得妨碍城市基础设施、公共设施建设及占用公共绿地，并妥善处理好相邻关系。建筑日照间距系数按1：1.35执行。

有下列情形之一的，不考虑建筑日照间距：

（一）遮挡建筑原为危房，系批准后原地、原面积、原高度、原结构翻建的；

（二）被遮挡的是不作为主要采光面的建筑山墙的；

（三）被遮挡的建筑为非居住用房的。

第三章  用地管理

第九条 村民个人建房应当符合镇土地利用总体规划。农村宅基地用地计划及审批管理由国土资源部门依照土地管理法律法规和有关规定执行。

第十条 村民建房的宅基地面积、建筑占地面积、建筑面积，根据其家庭集体经济组织成员数，结合其原有住房状况进行界定。村庄规划区范围内的村民建房，宅基地面积标准为1—5人（含5人）户不超过120平方米，5人以上户不超过135平方米。

第十一条 居民点需要占用农用地、未利用地的，应当符合镇土地利用总体规划。各区人民政府根据实际统筹安排村民宅基地年度新增建设用地计划，切实保障村民住宅建设合理用地需求。占用耕地的，应当依法落实占补平衡。积极鼓励盘活存量建设用地用于村民宅基地安排。

第四章  建设管理

第十二条 村民住宅设计应当安全、适用、经济和美观，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定；与周边环境协调，体现地方特色，民族风格，提倡采用新工艺、新材料、新结构。

村民个人建房建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%。

第十三条 村民个人建房（单层个人住宅除外）设计， 应当由取得相应设计资格的单位或者个人进行，或者选用通用设计、标准设计。倡导村民使用市城乡规划部门编制的村民个人建房通用图集。

第十四条 村民个人建房应当由具备相应施工资质等级的施工队伍建设，或者由所在地镇人民政府（涉农街道办事处）备案的熟练工匠牵头建设。多层以上安置房由镇人民政府（涉农街道办事处）统一组织、统一建设、统一管理。

第五章  村民个人建房程序

 第十五条 申请村民个人建房的，应当提交以下材料，并对材料的真实性负责：

（一）个人建房申请材料；

（二）身份证和户籍证明材料；

（三）土地使用权属证明材料；

（四）原有房产权属证明材料；

（五）危房翻建的，应当提供房屋鉴定机构出具的危房鉴定书。翻建的危房在文物保护单位的保护范围和建设控制地带内，或在历史文化街区、历史地段内的,还应当提供文物保护部门同意的证明材料。

（六）拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当提供相邻建筑所有权人同意的书面材料。

第十六条 村民个人建房，按下列程序报批：

（一）申请人向户口所在地村民委员会（社区居民委员会）提出书面建房申请，并提供相关证明材料。

（二）村民委员会（社区居民委员会）集体讨论建房申请，并在本集体经济组织村民小组张榜公布，公示期10日。期满后无异议并符合本办法规定的，由村民委员会（社区居民委员会）签署意见，并报所属镇人民政府（涉农街道办事处）审核。

（三）根据村庄规划，镇人民政府（涉农街道办事处）在7个工作日内进行现场踏勘，并对村民个人建房申请进行初审，签署初审意见后报城乡规划部门。

（四）村民个人建房需办理建房用地手续的，由城乡规划部门出具用地红线图。国土资源部门应当实地审查申请人是否符合条件，比对用地红线图审查拟用地是否符合土地利用总体规划和地类等。符合用地条件的，国土资源部门核发《建设用地审批通知书》。

（五）城乡规划部门接到镇人民政府（涉农街道办事处）关于村民个人建房的初审意见及相关材料后，在20个工作日内对材料进行审查，符合条件的，核发《建设工程规划许可证》；不符合条件的，作出不予许可的决定。

（六）建房申请人取得建设工程规划许可后，经所属镇人民政府（涉农街道办事处）验线后，方可开工建设。有关镇人民政府（涉农街道办事处）应当在当事人申请后5个工作日内组织验线。

第十七条 有下列情形之一的，不予批准村民个人建房：

（一）不符合镇土地利用总体规划或村庄规划的；

（二）已列入征收土地范围或规划、文化等部门划定的需要禁止、控制建设范围的；

（三）新建住宅不愿交出原有宅基地的；

（四）有非法转让、出租、赠与宅基地或者房屋行为的；

（五）在集体土地范围内一户多宅的；

（六）不符合分户条件以分户名义申请宅基地的；

（七）申请人户口虽迁入本村（社区）但并未履行集体经济组织成员义务的；

（八）已实施拆迁安置的；

（九）法律法规规章规定的其他不得批准建房的。

第六章  监督检查

第十八条 村民个人建房应当严格按照城乡规划部门核发的《建设工程规划许可证》进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当经发证机关同意，并按原审批程序办理变更手续。《建设工程规划许可证》有效期一年。需要申请延期的，应在许可证期满前30日内，向原审批部门申请办理延期手续，延期不得超过一年。

第十九条 经批准异地新建的村民个人建房开工建设前，其原有住房应当拆除、原宅基地应当交还集体经济组织。原有住房未拆除的，由所在地镇人民政府（涉农街道办事处）督促限期拆除。

第二十条 村民个人建房建设过程中，住房城乡建设部门或受住房城乡建设部门委托的镇人民政府（涉农街道办事处）应当对其施工质量和安全管理进行监督检查。

第二十一条 村民个人建房竣工后，村民个人建房被许可人应当就建设工程是否符合规划许可内容，向镇人民政府（涉农街道办事处）申请规划核实。镇人民政府（涉农街道办事处）应当在10个工作日组织核实。未申请核实或者经核实不符合规划许可内容的，不得组织竣工验收。

第二十二条 村民个人建房竣工并经规划核实后，应当及时申请所在地镇人民政府（涉农街道办事处）进行竣工验收，镇人民政府（涉农街道办事处）应在收到申请后10个工作日内，会同国土资源部门联合验收，确认与许可内容一致后，签署验收合格通知书。

第二十三条 村民个人建房被许可人凭验收合格通知书向不动产登记部门申请办理产权登记。

第七章  法律责任

第二十四条 村民个人建房有下列行为之一的，由城市管理部门依法进行处理：

（一）未取得《建设工程规划许可证》进行建设的；

（二）擅自改变《建设工程规划许可证》确定的内容进行建设的；

（三）买卖、擅自转让《建设工程规划许可证》进行建设的；

（四）利用失效的《建设工程规划许可证》进行建设的；

（五）未经有关镇人民政府（涉农街道办事处）验线进行建设的；

（六）其他违反城乡规划的行为。

第二十五条 村民个人建房违法使用土地的，由国土资源部门依法查处。

第二十六条 城乡规划、住房城乡建设、国土资源、城市管理等部门及各区人民政府、镇人民政府（涉农街道办事处）应当加强队伍建设和管理，坚持依法行政，严格履行职责。相关职能部门、单位工作人员在村民个人建房申请、审查、审核、批准以及监管过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位、任免机关或监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附  则

第二十七条 本办法自2015年5月1日起施行，泰政规〔2010〕11号文件同时废止。

第二十八条 所辖各县（市）村民个人建房管理工作可参照本办法执行。